Nueva ley de vivienda: 109 municipios y 36 distritos de grandes ciudades aspiran a ser zona tensionada de alquileres

El borrador de la futura ley de vivienda que el Gobierno enviará al Congreso prevé regular las rentas de alquileres mediante la declaración de áreas tensionadas de precios. Fuentes conocedoras del texto señalan que estas zonas, tal como adelantó EL PAÍS cuando la norma se encontraba en proceso de negociación, requerirán de un doble requisito. Por un lado, que los alquileres en el área hayan subido en cinco años más de cinco puntos por encumbre de lo que ha subido el IPC. El segundo es que el gasto medio en vivienda supere de media el 30% de los ingresos de los hogares. Ver qué zonas cumplen esos criterios no es sencillo por la escasez de datos oficiales sobre alquileres, así que el presente mapa debe entenderse como una aproximación (al final del texto puede consultarse la metodología que se ha seguido). Además, hay que tener en cuenta que la petición de esa declaración que permitiría congelar o limitar las rentas (en función de si el casero es un particular o una empresa con más de 10 hogars) dependerá las comunidades autónomas porque tienen la mayoría de competencias en vivienda transferidas. Y las gobernadas por el PP ya han dicho que no están dispuestas a hacerlo.

Resultados: Las provincias costeras, más afectadas

En total, 109 localidades españolas cumplen los dos requisitos antes mencionados y serían candidatas a ser consideradas áreas de alquiler tensionado. Aunque hay variedad (se ubican en 22 provincias y en 10 comunidades autónomas distintas), también se observan patrones claros. Dominan las provincias costeras, con especial dependencia del turismo. La que más localidades aporta es Málaga (14), seguida de Alicante (13), Santa Cruz de Tenerife (12), Las Palmas (10) y Baleares (7). Solo detrás de estas aparecen ya Barcelona y Madrid, en las que tanto sus capitales como algunos municipios del área metropolitana (ocho en la provincia catalana y siete en los alrededores de la capital) podrían considerarse tensionados. Únicamente 16 de las 109 localidades están en provincias interiores y solo dos (una en Asturias y otra en Cantabria) en el norte de España, aunque hay que tener en cuenta que la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana no incluye al País Vasco ni a Navarra porque se elabora con declaraciones tributarias de las comunidades del régimen común.

Al aplicar la lupa al mapa, también afloran algunas curiosidades. Por ejemplo, la ciudad con mayor desequilibrio entre ingresos y alquileres es Benahavís, en Málaga. Allí el gasto en una vivienda de alquiler supondría casi un 60% de la renta media disponible en el municipio. Una posible explicación se encuentra en que esa localidad próxima a Marbella (otra de las que presentan mucho desequilibrio) concentra algunas de las urbanizaciones más exclusivas de España, lo que hace que la media de los alquileres sea altísima (casi 900 euros), pero los ingresos declarados por sus habitantes son modestos (seguramente porque muchos de los que alquilan hogars caras no estén empadronados allí).

Al margen de ejemplos extremos como el de Benahavís, en general se observa que para que un área se considere tensionada no basta con que los precios sean altos. Tan importante, o más, es el nivel de las rentas. Eso se observa particularmente al mirar con mayor detalle las seis localidades españolas de más de medio millón de habitantes: cuatro de ellas (Madrid, Barcelona, Sevilla y Málaga) se podrían considerar tensionadas en conjunto, pero ¿qué pasaría si ese análisis se hiciera por distritos?

Madrid, partida por la mitad

El patrón en Madrid está claro: 12 de los 21 distritos de la capital podrían considerarse tensionados. Todos ellos figuran entre los 13 con las rentas medias más bajas, de los que solo Ciudad Lineal no cumple el requisito de que el coste de la vivienda supere el 30% de la renta disponible de los hogares. El distrito con los pisos más caros, Chamberí, no entraría porque los altos ingresos de sus residentes hacen que pagar el alquiler, siempre expresado como un promedio, suponga un menor esfuerzo. Lo mismo pasa en otras zonas acomodadas como Salamanca, Retiro o Moncloa-Aravaca, aunque algunos se acercan bastante a ese 30%. No es el caso de Chamartín, que con la renta media disponible más alta, arroja un esfuerzo de solo el 21% pese a que sus hogars están entre las más caras de la capital.

Barcelona: las zonas acomodadas quedan fuera

Sigue el mismo patrón de Madrid, todavía más acentuado. Solo dos de sus 10 distritos se librarían de ser consideradas áreas tensionadas y son precisamente los dos que tienen los precios medios de alquiler más altos: Sarriá-Sant Gervasi y Les Corts. Pero son también, y con mucha diferencia, los que acumulan las rentas más altas de la capital catalana, lo que hace que el esfuerzo medio para pagar la vivienda no supere el 25%. El ejemplo contrario se da en Ciutat Vella: tiene las rentas más bajas y un precio de vivienda elevado porque, como en el centro de Madrid, allí el turismo y otra población flotante presionan sobre la demanda. Eso hace que el esfuerzo medio se dispare por encumbre del 43%, el más elevado en los distritos de las seis mayores ciudades.

Valencia, ¿datos muy antiguos?

La tercera ciudad española en habitantes no podría ser considerada como área tensionada en su conjunto. Y pese a que 18 de sus 19 distritos cumplen el criterio de que los precios han crecido más de cinco puntos sobre el IPC, ninguno de todos ellos podría considerarse tensionado porque el esfuerzo para pagar el alquiler no se dispara por encumbre del 30%. Será un caso curioso para estudiar cuando se actualice el índice de precios de Transportes con datos de 2019, porque Valencia, que en general tiene una vivienda más barata que otras ciudades, empezó a experimentar un encarecimiento de los alquileres más tarde que Madrid, Barcelona o Málaga, pero antes de la pandemia era de las que mostraban incrementos más fuertes en estadísticas de precios de oferta (los que ofrecen los portales de internet), y comenzada la pandemia estaba resistiendo las caídas de precios mejor que otras. En definitiva, un ejemplo de la limitación de la estadística oficial, que muestra una foto de hace tres años.

Sevilla: muchos distritos entran por los pelos

Variedad en la capital andaluza, donde solo cinco de los 11 distritos serían zonas tensionadas y de nuevo se cumple la máxima de que esas áreas coinciden con las de menor renta. En general no se observan tensiones tan grandes como las de Madrid o Barcelona, salvo en el caso de Cerro-Amate, el distrito de ingresos más bajos, donde el pago de la vivienda supone un esfuerzo medio del 35%. En el extremo opuesto, Los Remedios, con la renta más alta y el esfuerzo más bajo (24%) pese a tener los pisos más caros de la ciudad.

Zaragoza, la menos afectada

De largo la que está en una situación más cómoda. Las viviendas son de las más baratas y han subido menos que en el resto de ciudades. De hecho, siete de sus 12 distritos ni cumplirían el requisito de que los pisos se hayan encarecido cinco puntos más que el IPC. Y de los cinco restantes ninguno podría considerarse área tensionada por el esfuerzo que supone pagar allí una vivienda. Los porcentajes no son extraordinarios en comparación con los distritos de otras ciudades, pero sí lo son por su homogeneidad y contención: en todas las zonas van del 21% al 26%, muy lejos de esa barrera del 30% que se exigiría.

Málaga, la más tensionada

Situación casi opuesta a la de Zaragoza. Solo un distrito se salvaría de ser considerado área tensionada. Y sí, es precisamente el que tiene la renta media más alta, Málaga Este. Allí el alquiler supone un 26% de los ingresos, mientras que en todos los demás distritos se sobrepasa la barrera del 30% y en Ciudad-Jardín se aproxima al 39%. El turismo parece ser un factor determinante para la ciudad andaluza, que ha experimentado crecimientos del alquiler a ritmos de doble dígito en todos sus distritos y es capital de la provincia con un mayor número de localidades donde los alquileres han disparado las alarmas.

Cuatro años de subidas

El cálculo realizado por EL PAÍS está condicionado por la debilidad de las estadísticas oficiales. Para analizar si los precios han superado en cinco puntos el crecimiento del IPC autonómico no se ha observado un periodo de cinco años, como dice la propuesta gubernamental, porque la estadística de Transportes solo ofrece datos de 2015 a 2018. Por tanto, solo se ha considerado la evolución en esos cuatro años (lo que, en realidad, indica que han sufrido un encarecimiento más abrupto del que exigiría la norma). La antigüedad de los datos (al realizarse con declaraciones de renta, la estadística lleva años de desfase) es otro de los problemas, ya que con la pandemia los arrendamientos han bajado por primera vez desde la Gran Recesión, y las caídas han sido más intensas en las grandes ciudades, según han mostrado los portales inmobiliarios con precios de oferta.

El borrador, en lo que se conoce hasta ahora, no acota geográficamente lo que puede ser una zona tensionada. Fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana —el que ha realizado el planteamiento porque tiene las competencias estatales en vivienda— señalan que se deja abierto para que las comunidades y ayuntamientos tengan flexibilidad y puedan adaptarlo a sus realidades. El mapa de arriba muestra el porcentaje de la renta que se dedicaría a un alquiler (con gastos) en todas las poblaciones que tienen una base estadística mínima en el índice oficial de precios de alquiler y donde los precios han superado en cinco puntos el crecimiento del IPC autonómico entre 2015 y 2018. Los municipios que aparecen en naranja y rojo son aquellos que, además, cumplen el segundo requisito. Es decir, que la carga económica de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, para lo que se ha tomado como base los datos de renta disponible de los hogares del INE, cuyos últimos datos son de 2017.

José A. Álvarez Iguacel ha colaborado en esta información.

Economía en EL PAÍS