La regulación de las hogars en alquiler aumentará las desigualdades en el mercado inmobiliario

Las medidas para fomentar el alquiler de hogars y bajar los precios, que contempla la futura ley de vivienda que anunció el Gobierno de coalición el pasado martes, abrirán la brecha de la desigualdad en el mercado inmobiliario español, donde el vaso está más que lleno. Y lo está porque la vivienda lleva años siendo un foco de desigualdad según la comunidad en la que se viva, la ciudad, el municipio y hasta la calle en la que se resida. La heterogeneidad del mercado inmobiliario español es tremenda y, según los expertos, la futura norma, a expensas de cómo quede redactado el borrador, ahondará esos desequilibrios.

Esto es así porque la ley de vivienda deja en manos de las comunidades y de los ayuntamientos sus principales medidas, como el tope a los precios para los pisos de los grandes propietarios (más de 10 hogars), el bono joven de 250 euros o la penalización fiscal a las hogars vacías (a los dueños de más de cuatro inmuebles) con el objetivo de fomentar el alquiler residencial y, de paso, reducir el turístico. Pocas horas después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciase el acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos para sacar adelante la polémica ley de vivienda, el presidente del PP, Pablo hogardo, advertía de que las comunidades y ayuntamientos del PP no aplicarán la nueva norma cuando se apruebe, algo que no sucederá antes de un año. En la práctica, esta negativa supone que casi media España no aplicará las medidas del alquiler.

Los desequilibrios están servidos, creen las voces consultadas, tanto del mundo académico como de la empresa. Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, considera que “una cierta desigualdad es una consecuencia ineludible de una aplicación diferenciada entre comunidades autónomas”. El economista Santiago Carbó entiende que no aplicar la norma en todas las regiones no es una buena noticia. “La vivienda es un asunto tan transversal como el mercado de trabajo; hace falta que la norma sea de aplicación global porque a medio plazo se notarán las desigualdades”.

La oferta de pisos en alquiler será la gran perjudicada si el mercado de unas ciudades está regulado y el de otras no. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, explica que intervenir el mercado “no ha funcionado ni en Barcelona ni en Berlín y ha provocado una reducción de la inversión y un menor mantenimiento de los edificios”. Y prosigue: “Si los inversores entienden que afecta a su rentabilidad dejarán de invertir en esa zona, habrá menor oferta y la gente se tendrá que trasladar a ciudades cercanas donde no haya control de precios”, con el consiguiente encarecimiento en cadena.

Es la tesis de los grandes propietarios. “Las comunidades autónomas van a tener mucho que decir en la aplicación o no de la norma, por lo que es previsible que se produzcan distorsiones en el mercado si algunas comunidades deciden finalmente no aplicarla provocando, previsiblemente, que se desplacen las inversiones”, comenta Fernando Lacadena, presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa). También en el portal inmobiliario Idealista indican que este tipo de medidas “conlleva siempre una desaparición significativa del volumen de la oferta disponible”. Su portavoz, Francisco Iñareta, así lo cree: “Si la ley de vivienda se aprueba es obvio que se generan desigualdades en el mercado entre comunidades autónomas que apliquen o no los controles de precio”.

El economista Gonzalo Bernardos no solo habla de una escasez de oferta “que se irá haciendo evidente a lo largo de la próxima década”, sino que pronostica el auge de un mercado negro y mayores dificultades para que la gente alquile una hogar.

Tope en las rentas

El efecto que tendrán las medidas sobre los precios no está del todo claro. Porque el tope de rentas solo es de aplicación para las viviendas que son propiedad de grandes empresas y tan solo son 150.000 pisos en todo país, el 4% del total. El éxito va a depender de la decisión que adopten los pequeños propietarios, que son los que dominan ampliamente el mercado español de arrendamientos, y que tendrán incentivos fiscales para no subir los precios. Se bonificará al 90% si, en un área tensionada, el casero acepta bajar el precio del contrato anterior al menos un 5%. Si sube el precio en un nuevo contrato, su bonificación bajará de ese 50% e incluso podría perderla completamente.

Sin embargo, Bernardos cree que “los pequeños propietarios no van a coger los incentivos fiscales porque es más lo que ganan no bajando el precio del alquiler que lo que pierden”. Y lo mismo pronostica para el recargo de hasta el 150% en el IBI en el caso de viviendas vacías. “A quien pierde 14.000 euros al año por no poner en alquiler un piso no le importa pagar 1.000 euros de IBI en lugar de 600″, ejemplifica el economista.

La penalización a las viviendas vacías no es nueva. Desde 1999 Francia tiene un impuesto en las grandes ciudades. Comenzó a aplicarse solo para las áreas de más de 200.000 habitantes, en 680 municipios. Aunque hay algún estudio que dice que la tasa de viviendas vacías se redujo un 13% de media entre 1997 y 2000. Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y director de su Cátedra Unesco de Vivienda, cuestiona los resultados: “Al excluir del estudio París y su área metropolitana pone en entredicho los resultados y tampoco serían aplicables en Barcelona o Madrid y sus áreas metropolitanas, donde la penalización fiscal tendría que ser más necesaria”. Y añade: “No hay evidencias en las ciudades donde se ha aplicado esta medida, como París o Terrassa, de que haya supuesto una mejora en la asequibilidad de la vivienda ni que haya incrementado la oferta”.

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